三四線城市成為2018樓市主驅動要素

國家統計局數據顯示，2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%；房地產開發企業房屋施工面積822300萬平方米，比上年增長5.2%；2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%。

近年來國家一直倡導穩樓市，在政策層面普遍收緊為何體現在數據層面上卻是一片漲勢呢？

眾所周知，自去年以來，一二線樓市調控趨嚴，量價得到有效控制，然而出乎意料的是三四線城市卻成了半路殺出的程咬金，量價出現持續上漲的勢頭。各種數據都出現了過山車式的上漲。人口、金融、產業集群都是三四線城市來說都不是優勢因素，然而是什么導致了這樣的情形出現呢？去庫存和棚改或許是主因。

從2009年開始，在國家的號召下對國內煤炭采空區、林場、農墾及華僑農場中棚戶區進行大規模改造。在初始階段由于資金的缺乏，棚改的進度并不快。時間推移到2015年，在去庫存理念的引領下，棚改的步伐也進入快節奏，在金融政策方面，貨幣化安置也應運而生。

貨幣化安置（定向資金投入），就讓身處棚改區的人瞬間有了資金，于是乎，在這部分人群中之前就有購房意愿的人們在拿到補償款后便直接買房，在去庫存的同時也改善了自身的居住條件；當然也有一部分拿著補償款步入炒房大軍，也就推高了區域房價，同時也提高了地方GDP。

凡事都具有兩面性。棚改給去庫存帶來利好的同時，不好的一面也漸漸顯現：

一方面，由于地方政府對土地財政的過度依賴，也就導致棚改資金變相流入了房地產市場，在存量沒有得到完全釋放的前提下又帶來新的庫存。

另一方面，棚改也刺激了區域房價和房租。貨幣化安置催生了居民的改善和剛性需求，局部和區域性的需求集中釋放也就導致了房價的上漲，事實也證明了這一點。但是由于需求過渡增加，房租上漲也就成為必然。

可以說，去年的房地產行業各部分的數據增長，三四線城市貢獻最大。然而，這個趨勢要結束了。