二手成交剛需撐場 增城番禺成今年最大“贏家”

2018年，廣州二手樓市交投熱度注定低于2017年。對二手房業主來說，“反價”已成過去式，“讓價”成為主流。對二手房買家來說，市場轉變為“買方市場”，對買家是有利的，但買家“壓價”的幅度遠大于業主可以接受的“降價”幅度，造成市場交投的膠著。

合富研究院高級分析師梁燕明表示，2018年二手交投活躍度明顯下降的原因，除了調控、房貸等政策層面的因素之外，買賣雙方心理價位的明顯差距，對價格的分歧，造成二手樓市成交周期拉長、成交膠著。她表示，從目前的市場交投氣氛來說，總體上是對置業者有利的，盡管業主給予的“讓價”幅度未必能達到買家的心理預期值，但市場上可提供給買家選擇的房源較為充裕，有置業需求的買家不妨可以多看幾套房源，嘗試與業主傾價，選到價格合適、符合自己需求房源的機會也會大一些。此外，鑒于2018年年底仍會有新地鐵線路開通，交通出行條件的改善會對沿線區域樓市有所帶動，建議買家可留意近兩年新開地鐵線路途經區域的房源。

對業主來說，目前出售意愿不高的業主，往往會選擇以租待售，等到價格合適的時候再將物業放售，而目前在市場上出售物業意愿較高的業主，往往都是“賣一買一”型的置換型人士，出售舊居往往都是為了籌集換房資金。如果是必須出售舊居才有足夠的資金換房的人士，建議還是在價格上作出合理的讓步，否則，有可能因舊居遲遲未能售出而影響到換房的計劃。

市場交投活躍度不高

從成交量來看，除了5月和7月之外，其余各月的市場交投活躍度均低于去年同期。據合富大數據監測陽光家緣網站公布的通過中介促成的二手房網簽成交數據分析，全年二手住宅成交量持續處于低位，自8月起二手住宅成交量甚至已呈現出逐月下降趨勢，9-11月每月成交量均不足6000套。若明年政策環境仍維持偏緊的態勢，而業主“讓價”幅度沒有太大變化的話，二手樓市成交膠著的狀態較難出現明顯變化。

現時，二手樓市業主整體“讓價”幅度大概在5%-10%之間，急售套現的賣一買一型業主，“讓價”幅度可能會再大一些。但目前業主愿意給出的“讓價”幅度，仍未能滿足買家的“壓價”預期。買家都希望業主可以降價出售，如2018年年中的時候，天河北通常500-600多萬元左右的房子，買家可能會還價幾十萬元，但是最后談下來，可能業主只會讓價20萬元左右。

市場交投熱度的下降，買賣雙方的價格分歧，也讓物業成交的周期較2017年有所延長。買家是否決定購買，價格是很重要的因素，也是決定成交速度快慢的主要因素。

以天河北為例，2018年年中的時候，業主有心賣、降價幅度明顯的話，一般兩個月左右可以成交，但2017年的時候成交時間會短一些，一般一個月左右就可以成交。如果是業主對價格的預期比較高，不愿意“讓價”的話，放盤兩三個月賣不出去也是有可能的。

番禺、增城兩區交投最熱

從成交區域分布來看，番禺和增城兩區是2018年廣州二手樓市成交量較高的兩個區域。據合富大數據監測陽光家緣網站公布的通過中介促成的二手房網簽成交數據顯示，兩區的二手住宅成交量已經突破10000套大關，領先于其他區域?？紤]到這兩個區均已有地鐵通達、后續可進入二手樓市交易的房源數量仍存在較大的新增潛力，以及價格仍較市中心同類物業有優勢等方面的因素，估計2019年番禺和增城兩區的二手房市場交投有望保持較高的活躍度。

天河、海珠、越秀、荔灣等中心城區，在2018年的成交熱度下降比較明顯，降幅均超過四成。樓價處于較高水平，業主心態相對較為強硬，使得這些區域成交膠著的情況更為突出。

不過，由于2018年廣州二手樓市供求關系保持相對穩定，因此，二手住宅成交價格走勢也相對平穩。據合富大數據監測陽光家緣網站公布的通過中介促成的二手房網簽成交數據顯示，2018年1-11月廣州二手住宅月度成交均價基本圍繞在2.4萬元/平方米這一價格線上下窄幅波動。祈福新村、恒荔灣畔等標志性樓盤的二手成交均價波動，進入下半年之后也趨于平緩。

剛需買家為主力的格局延續

2018年的廣州二手樓市依然以剛需買家為成交主力。據合富大數據統計，2018年1-11月首次置業剛需型購房個案約占六成左右的份額。而剛需青睞的中小戶型單位，亦成為廣州二手樓市的成交主力產品。據合富大數據統計，面積在60-90平方米的房源約占整體成交的34%，高于其他面積段的房源成交占比。備受剛需型買家青睞的兩房和三房單位，交投熱度也遠高于其他戶型的房源。據合富大數據統計，2018年1-11月兩房和三房單位的成交占比均在三成以上，其中，兩房成交占比約37%，三房成交占比約36%。預計2019年廣州二手樓市的成交主力仍以剛需買家為主，因此，中小戶型物業仍將是二手樓市的成交主力，而兩房、三房單位還是會占據較高的成交占比。

盡管目前大多數業主對一次性付款方式購房的買家，能給出相對大一些的讓價空間，但以現時的樓價水平來看，能夠以一次性付款方式購房的買家數量始終有限，因此，無論房貸實際利率如何變化，按揭購房一直都是二手樓市的購房主力付款方式。據合富大數據統計，2018年1-11月按揭購房占比多達七成以上?？紤]到買家支付能力在短期內不會產生太大變化，預計按揭購房仍將會是2019年廣州二手樓市的主要購房付款方式。